Potrzeba sprawdzenia zgodności Ksiąg Wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym

Sprawdź zgodność zapisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym posiadanych nieruchomości.

Na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 września 2007r. o ujawnieniu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego (Dz. U. Nr 191, poz. 1365 ze zm.) oraz rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 18 grudnia 2007r. w sprawie szczegółowego zakresu informacji niezbędnych do ustalenia zgodności ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym (Dz. U. Nr 241, poz. 1770), informuję właścicieli nieruchomości położonych na terenie powiatu legnickiego o konieczności sprawdzenia zgodności ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym posiadanych nieruchomości.

GDZIE, CO I JAK SPRAWDZIĆ?

Księgi wieczyste są szczególnym rodzajem rejestru, prowadzonym w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Dla nieruchomości położonych na terenie powiatu legnickiego księgi wieczyste prowadzone są przez:

1. Sąd Rejonowy w Legnicy, VI Wydział Ksiąg Wieczystych, 59-220 Legnica ul. Andersa 12-13, tel. 76721 28 45 dla miasta i gminy Prochowice oraz gmin Kunice, Krotoszyce, Legnickie Pole, Miłkowice i Ruja,
2. Sąd Rejonowy w Złotoryi, V Wydział Ksiąg Wieczystych, 59-500 Złotoryja, ul. Kolejowa 3, tel. 76877 82 70 dla miasta i gminy Chojnów

Funkcją ksiąg wieczystych jest przede wszystkim ujawnianie praw rzeczowych na nieruchomościach. Obok prawa własności wpisuje się zatem do nich użytkowanie wieczyste oraz ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość, takie jak użytkowanie, służebności, hipoteka czy spółdzielcze prawa do lokalu.

Odpowiednio do różnorodności praw, które mogą zostać ujawnione w księdze wieczystej, ustalona dla niej została ściśle określona struktura, na którą składają się cztery działy podzielone na łamy. Działy te zawierają w kolejności:

1. oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,
2. wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
3. wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipoteki,
4. wpisy dotyczące hipotek.

W zależności od położenia nieruchomości zainteresowany winien się zgłosić do właściwego (jednego z wymienionych wyżej) sądu, aby sprawdzić zapis w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Może się zdarzyć sytuacja, że stan ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Rzeczywisty stan prawny jest to stan zgodny z prawem materialnym, czyli stan prawdziwy. Rzeczywisty stan prawny nieruchomości może wynikać w szczególności z dokumentów takich, jak:

1. akty notarialne,
2. ostateczne decyzje administracyjne,
3. akty własności ziemi,
4. akty nadania wraz z orzeczeniami o ich wykonaniu,
5. orzeczenia sądowe prawomocne lub natychmiast wykonalne,
6. inne dokumenty (zaświadczenia, ugody sądowe, ugody w postępowaniu administracyjnym, akty stanu cywilnego, dokumenty geodezyjne, dokumenty prywatne zawierające oświadczenia woli itp. - o ile rodzą skutki prawne w zakresie stanu prawnego nieruchomości).

Ujawnione w księdze wieczystej zapisy muszą być zgodne z danymi zawartymi w powyższych dokumentach. Zgodność ta dotyczy wszystkich działów księgi wieczystej (opisanych wyżej). W praktyce należy porównać zapisy wieczystoksięgowe z zapisami wynikającymi z dokumentów.

Jeżeli stan ujawniony w księdze wieczystej jest odmienny od stanu wynikającego z posiadanych przez zainteresowanego dokumentów, konieczne jest uporządkowanie zapisów wieczystoksięgowych. Sprawdzając swoje nieruchomości, zainteresowany może spotkać się z dwiema sytuacjami, w których zaistnieje niezgodność pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, a mianowicie:

1. gdy niezgodność wynika z zaistniałej zmiany stanu prawnego nieruchomości, w związku z czym stan ujawniony w księdze wieczystej utracił aktualność (przykładowo - właściciel ujawniony w księdze wieczystej zmarł lub zbył nieruchomość, a nie został złożony stosowny wniosek o ujawnienie zmiany). W takim przypadku usunięcie niezgodności następuje w zwykłym postępowaniu wieczystoksięgowym o wpis, toczącym się przed sądem rejonowym prowadzącym księgę wieczystą, tj. zainteresowany składa wniosek o wpis w księdze wieczystej i jako podstawę wpisu przedkłada dokument, który będzie stanowić podstawę wpisu i z którego wynika, że zaszła zmiana stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej. Na tej podstawie w trybie nieprocesowym sąd dokonuje wpisu,
2. gdy niezgodność nie wynika ze zmiany stanu prawnego nieruchomości, ale z wadliwości wpisu, polegającej na tym, iż nie odzwierciedla on rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości. Ustawodawca daje w takim przypadku możliwość żądania uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Niezgodność może być wynikiem tego, że określone prawo nie zostało wpisane do księgi wieczystej, że zostało wpisane błędnie albo też, wpisane prawo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia. W takiej sytuacji należy uzyskać informację od pracowników sądu, jakie dokumenty są niezbędne do sunięcia niezgodności lub skorzystać z pomocy prawnej.

W przypadku, gdy nieruchomość nie posiada urządzonej księgi wieczystej, konieczne jest założenie księgi wieczystej dla nieruchomości. Wymaga to złożenia w sądzie wniosku zawierającego w szczególności:

1. oznaczenie nieruchomości, miejsca jej położenia, obszaru oraz sposobu korzystania z nieruchomości,
2. wymienienie wszystkich uprawnionych, na których rzecz własność ma być wpisana oraz wskazanie ich adresów,
3. powołanie tytułu własności nieruchomości,
4. wyszczególnienie obciążających nieruchomość ograniczonych praw rzeczowych lub ograniczeń w jej rozporządzaniu albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń.

Jeżeli nieruchomość była już wpisana do księgi wieczystej, a księga ta zaginęła lub uległa zniszczeniu, we wniosku powinien być wskazany numer tej księgi. Jeżeli dla nieruchomości był prowadzony zbiór dokumentów, wniosek powinien zawierać numer tego zbioru. Jeżeli nieruchomość nie miała księgi wieczystej ani zbioru dokumentów, wniosek powinien zawierać odpowiednie oświadczenie w tej sprawie.

Do wniosku o założenie księgi wieczystej powinny być dołączone dokumenty stwierdzające nabycie własności nieruchomości określonej we wniosku oraz dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości. Jeżeli dokument stwierdzający nabycie własności zaginął lub uległ zniszczeniu, a wnioskodawca nie ma urzędowo poświadczonego odpisu tego dokumentu, powinien powołać inne dowody na stwierdzenie nabycia własności nieruchomości określonej we wniosku. Obowiązek dołączenia dokumentów stwierdzających nabycie własności nie dotyczy osób, których prawa ujawnione zostały w zbiorze dokumentów.

Informuję, że mieszkańcy powiatu legnickiego mogą również uzyskać szczegółowe informacje i wyjaśnienia problematyki geodezyjnej i prawnej w zakresie informacji o rodzaju i sposobie działań niezbędnych do uzyskania tytułu prawnego do zajmowanych przez nich nieruchomości i ujawnienia ich praw w księgach wieczystych, w Starostwie Powiatowym w Legnicy, Wydziale Geodezji i Gospodarki Gruntami, pl. Słowiański 1, pokój nr 623, tel. 767243443 od poniedziałku do piątku w godzinach 8⁰⁰ - 15⁰⁰.